親が亡くなり、実家が空き家になってしまった。でも、何から手をつければいいのかわからない。
そんな状況に置かれた方は、広島市・東広島市でも多くいらっしゃいます。相続・登記・固定資産税・建物の状態確認・売却か活用か……考えることが多すぎて、ついそのままにしてしまう。それは、決してめずらしいことではありません。
ただ、「そのまま放置」には見落としがちなリスクがあります。この記事では、相続した空き家について最初にやるべきことを6つのステップに整理してお伝えします。難しい法的手続きをすべて今すぐ理解しなくて大丈夫です。まず「最初の一手」だけ確認していただければ十分です。
まず確認すること：登記・税・建物の3点セット
相続した空き家について、まず確認しておきたいことは大きく3点あります。
相続登記（名義変更）
2024年（令和6年）4月1日から、相続登記が義務化されました。不動産を相続した場合、所有権の取得を知った日から3年以内に登記の申請をしなければなりません。正当な理由なく期限を過ぎた場合、10万円以下の過料（裁判所の決定による）の対象になります。
また、2024年4月1日以前にすでに相続が発生していた方には経過措置があり、令和9年（2027年）3月31日までに申請することが求められています。「まだ親名義のままになっている」という方は、期限を意識しておきましょう。
登記は法務局への申請が必要で、司法書士に依頼される方が多いです。まずは「いつまでにやればよいか」の期限だけ頭に入れておくのが最初の一歩です。
出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（2026年5月時点）
固定資産税
空き家になっても固定資産税は毎年かかります。親名義のうちは親の納税義務でしたが、相続後は相続人が納税義務者になります。
現在、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、土地の固定資産税が大幅に軽減されています（小規模住宅用地は課税標準が評価額の1/6）。この特例は、管理が不十分な空き家が「特定空家」や「管理不全空家」として市区町村から勧告を受けると解除されます。解除されると課税標準が最大で約6倍相当の水準に戻るため、税負担が大きく増える可能性があります（実際の上昇幅は物件の状況による）。
「まだ勧告は来ていない」という段階でも、放置が続くほどリスクは高まります。
建物の現状把握
「雨漏りしていないか」「床が抜けていないか」——一度現地を見ておくことが大切です。人が住まない建物は劣化が加速します。最低でも数か月に一度、換気と点検をするのが望ましいとされています。
選択肢を整理する：5つの将来の方向性
相続した空き家をどうするかは、大きく分けて5つの方向性があります。焦って決めなくて大丈夫ですが、「どの方向を目指すか」によって今の行動が変わります。
| 方向性 | 概要 | 主な検討ポイント |
|---|---|---|
| ① 売却 | 不動産会社を通じて売る | 相続登記の完了が前提。旧耐震だと査定に影響する場合も |
| ② 賃貸 | 人に貸して家賃収入を得る | リフォームコスト・管理負担が発生。建物の状態確認が先決 |
| ③ 自分で住む | 子や親族が引越して活用 | 耐震性・老朽化の確認が必要 |
| ④ 解体 | 更地にして売却または活用 | 解体費用がかかる。更地は住宅用地特例が外れ固定資産税が上がる |
| ⑤ 空き家活用 | 民泊・シェアハウス・地域拠点など | 補助金が使える場合も。行政の相談窓口を活用 |
どの方向性を選ぶかは、建物の状態・立地・相続人の状況・費用によって変わります。この段階では「5つの選択肢があること」を頭に入れておくだけで十分です。
「そのまま放置」のリスク：知っておきたい3つのこと
「まだ決められないから、とりあえずそのまま」——そのお気持ちはよくわかります。ただ、知っておくべき3つのリスクをお伝えします。
固定資産税の優遇が外れる可能性
1章でもお伝えしたとおり、行政から「特定空家」または「管理不全空家」として勧告を受けると、住宅用地の特例が解除されます。
特定空家に指定されるのは「倒壊のおそれ」「衛生上の問題」「著しく景観を損なっている」などの状態です。行政の手続きとしては「助言・指導 → 勧告 → 命令 → 行政代執行（強制解体）」という段階を経るため、いきなり解体されることはありません。ただし、命令に違反すると50万円以下の過料、最終的に強制解体が実施された場合にはその費用（数百万円規模になることも）が所有者に請求されます。
出典：国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」（2026年5月時点）
建物の老朽化が加速する
空き家は人が住まないと劣化が早まります。換気がされず湿気がこもり、雨漏りや木材の腐食が進みやすくなります。定期的な管理なしに放置すると、修繕費用が大幅に膨らんでしまいます。
近隣への影響と行政指導
老朽化が進んだ建物は、台風や地震で部材が飛散・倒壊するリスクがあります。近隣への賠償責任が発生するケースもあります。「放置が最もリスクが低い」ということにはなりません。少しずつでも動き始めることが大切です。
建物の状態確認が先決：旧耐震かどうかを調べる
売る・貸す・住む・解体・活用——どの方向を選ぶにしても、建物の状態確認が判断の土台になります。中でも重要なのが「旧耐震基準の建物かどうか」という点です。
旧耐震基準とは
昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を受けた木造住宅は「旧耐震基準」で建てられています。旧耐震基準は震度5強程度の地震への対応を基準としており、震度6強〜7クラスの大規模地震に対しては現行基準（新耐震基準）ほど強くない場合があります。
熊本地震（2016年）のデータでは、旧耐震基準の木造住宅の倒壊・崩壊率が新耐震基準の住宅よりも高かったことが国土交通省の資料で報告されています。
出典：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」（2026年5月時点）
旧耐震かどうかを確認する4つの方法
- 検査済証・確認済証を確認する：建築確認申請日が記載されています。1981年5月31日以前であれば旧耐震基準
- 登記事項証明書（登記簿謄本）の「新築年月日」を確認する：1980年以前の建物であれば旧耐震の可能性が高い（ただし建築確認日と異なる場合があるため参考として）
- 固定資産税・都市計画税の課税明細書で建築年を確認する
- 市区町村の建築指導課で建築計画概要書を閲覧・取得する（検査済証等を紛失している場合の代替）
「書類が見当たらない」「古くてよくわからない」という場合は、専門家による現地調査（耐震診断）が確実です。
旧耐震でもできることは多い
旧耐震建物だからといって、すぐに解体しなければならないわけではありません。耐震改修工事（屋根の軽量化＋壁補強など）によって現行基準に近い水準まで改善できるケースも多く、広島市・東広島市では補助金を活用した耐震改修も可能です。
インハートでは、二級建築士・二級施工管理技士が現地の状態を確認し、「この建物でどんな選択肢があるか」をわかりやすくご説明します（耐震診断資格者は代表が2027年2月以降取得予定）。有資格者が一貫して担当しますので、複数の業者を手配する手間がありません（創業期は代表自身が担当します）。
広島市・東広島市で使える支援制度
相続した空き家の活用・改修には、広島市・東広島市のさまざまな支援制度が利用できる場合があります。
広島市の主な制度
耐震改修補助（広島市住宅耐震改修等補助事業）
旧耐震木造住宅（昭和56年5月31日以前着工・木造在来軸組構法または伝統的構法・地階を除く2階建て以下）の耐震改修工事に補助が受けられます。所得要件（世帯の主たる生計維持者の前年所得1,200万円以下）があります。補助率や上限額は年度ごとに更新されますので、最新情報は広島市公式ページでご確認ください。補助金の詳しい制度・申請の流れは、広島市 耐震改修補助金の記事をご覧ください。
老朽危険空家等除却補助（広島市）
倒壊のおそれがある老朽危険空家の解体に補助が受けられる制度です。「老朽危険空家等の評価」で100点以上かつ道路に近接しているなどの要件があります。詳細は広島市公式ページでご確認ください。
空き家相談窓口（広島市）
「ひろしま空き家の窓口」では、売却・賃貸・管理・解体などの無料相談（要予約）を受け付けています。
- 公益社団法人広島県宅地建物取引業協会：082-243-9530
- 公益社団法人全日本不動産協会広島県本部：082-241-7696
- 受付時間：平日 10:00〜12:00 / 13:00〜16:00
東広島市の主な制度
東広島市では、空き家バンクなどを通じた活用・解体・改修について、複数の補助制度が設けられています（2026年5月時点）。
| 制度名 | 概要 | 上限額 |
|---|---|---|
| 空家住宅等改修支援事業 | 空き家バンク等から購入・賃借した空き家のリフォーム | 50万円（補助率1/3） |
| 空家住宅等家財撤去支援事業 | 空き家バンク登録等の家財撤去 | 15万円（100㎡超） |
| 老朽危険空家住宅等解体除却事業補助金 | 倒壊等のおそれがある空き家の解体 | 50万円（補助率1/3） |
| 空家等再生・活用支援事業 | 地域活性化拠点として10年以上活用 | 300万円（補助率2/3以内） |
詳細・最新情報は東広島市建設部住宅課（082-420-0946）または公式サイトでご確認ください。
県レベルの相談窓口
広島県では「ひろしま空き家の窓口」と専門家派遣制度を設けており、弁護士・司法書士・建築士などの専門家に相談できます。
※補助金の要件・上限額・受付期間は年度ごとに変更される場合があります。申請前に必ず各公式ウェブサイトで最新情報をご確認ください。
まとめ：最初の一手はこの3つ
相続した空き家について、今すぐやるべき「最初の一手」をまとめます。
- 相続登記の期限を確認する（所有権取得を知った日から3年以内。2024年以前の相続は2027年3月31日まで）
- 建物の登記簿や課税明細書で建築年を確認する（昭和56年5月以前の建築確認であれば旧耐震の可能性あり）
- 一度現地を訪問して建物の状態を確認する（換気・雨漏り・外壁のチェック）
この3つだけ、まず動いてみてください。
「建物が旧耐震かもしれない」「そもそも状態がよくわからない」という方は、専門家への相談が一番の近道です。インハートでは、広島市・東広島市の木造住宅について、現地を見ながら丁寧にご説明します。「今の状態はこうです」「選択肢はこれです」とわかりやすく整理することを心がけています。
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- 板金屋根の施工技術紹介 ― 瓦から板金屋根への葺き替え工程を写真で解説
まずは無料の現地相談から
「どこから手をつければいいかわからない」という段階で構いません。インハートでは、相続した空き家の建物状態確認・耐震改修・活用相談に対応しています。
無料の現地相談を承っています
- 有資格者がご自宅を拝見しながら、建物の状態と選択肢をご説明します。
- その場での契約はお願いしません。ご家族とご相談のうえ、ゆっくりご判断ください。
お電話の場合：050-1725-9907（平日 9:00〜18:00 / 土曜 9:00〜17:00 / 日祝休）
著者プロフィール
綾野 利郎（合同会社インハート 代表）
広島市拠点。二級建築士・二級施工管理技士。耐震診断資格者（2027年2月以降取得予定）。旧耐震木造住宅の耐震改修・屋根葺き替え工事を主軸に、広島市・東広島市で活動。「売り込まない専門家」として、有資格者による一貫担当を信条としています。
出典・参考（2026-05-26 確認）
本文中の該当箇所には、それぞれ下記の公式ページへのリンクを設定しています。
法令・公的機関
- 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」 ― §1-1 相続登記義務化の根拠
- 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」 ― §1-1 経過措置の根拠
- 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」 ― §3-1 措置フローの根拠
- 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について」 ― §1-2・§3-1 管理不全空家（2023年改正）の根拠
- 国土交通省「管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する指針（ガイドライン）」 ― §1-2 住宅用地特例解除の根拠
- 国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」 ― §4-1 旧・新耐震基準の性能差・熊本地震データの根拠
広島市・東広島市・広島県
- 広島市「住宅の耐震化を応援します！（広島市住宅耐震改修等補助事業）」 ― §5-1 耐震改修補助の根拠
- 広島市「広島市老朽危険空家等除却補助制度」 ― §5-1 除却補助の根拠
- 広島市「空き家の相談窓口」 ― §5-1 相談窓口情報の根拠
- 東広島市「空家対策事業費補助金について」 ― §5-2 東広島市補助制度の根拠
- 広島県「ひろしま空き家の窓口」 ― §5-3 県レベル相談窓口の根拠
※ 制度・補助金の要件・上限額・受付期間は年度ごとに変更される場合があります。最新情報は各公式ウェブサイトでご確認ください（確認日：2026年5月26日）。
